Lorsque vous signez un compromis ou une promesse de vente chez le notaire pour l’achat d’un bien immobilier, l’acte prévoit toujours une clause obligeant l’acquéreur à payer au vendeur une certaine somme si l’acte définitif n’est finalement pas signé. Néanmoins, le fait que la vente n’aboutisse pas n’implique pas obligatoirement le versement de cette somme par l’acquéreur. On fait le point sur vos droits et devoirs en tant qu’acquéreur.
La justification de la clause d’immobilisation
La clause d’immobilisation est une clause destinée à protéger le vendeur contre le désistement de l’acquéreur à un stade avancé de la vente : le compromis est déjà signé, la vente devrait normalement avoir lieu.
Cette immobilisation du bien cause un préjudice au vendeur puisque, dans l’hypothèse où la vente n’est pas réalisée, il a perdu l’opportunité de vendre le bien pendant la période du compromis. Cette somme, souvent fixée à 10 % du prix de vente, est qualifiée de « prix du caprice » par les notaires.
Les cas dans lesquels cette somme n’est pas due au vendeur
Dans la grande majorité des cas, un compromis de vente est conclu sous condition suspensive d’obtention de prêts par l’acquéreur.
Cela signifie que si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier auprès d’établissements bancaires, il n’est pas tenu de signer la vente définitive de l’acte : en effet, il en disposera des moyens financiers pour acheter le bien sans crédit.
L’acte fixe souvent différentes modalités pour que la condition suspensive soit considérée comme remplie :
- La plupart du temps, il est demandé à l’acquéreur de démarcher au moins deux établissements bancaires différents,
- De solliciter un crédit immobilier à des conditions particulières : taux, montant et durée maximum…
Si l’acquéreur justifie au vendeur avoir sollicité des emprunts respectant les conditions fixées dans le compromis et produit le nombre de refus de prêt prévu dans l’acte, alors dans ce cas, la condition suspensive n’est pas levée.
L’acquéreur démontre alors un motif légitime et sérieux de ne pas signer l’acte de vente : il n’est pas responsable de l’octroi d’un prêt par les banques alors que lui-même a respecté toutes les contraintes qui lui étaient imposées.
Dans cette hypothèse, la clause d’immobilisation n’est pas due.
En revanche, si les refus de prêt ne respectent pas les conditions prévues par l’acte :
- Par exemple, un seul un refus de prêt est produit au lieu de deux,
- Les refus de prêt font mention de modalités excédant celles figurant dans le compromis (montant, durée ou taux supérieurs),
Alors la condition suspensive est réputée accomplie puisqu’il sera alors considéré que vous n’avez pas réalisé l’ensemble des démarches nécessaires pour permettre à la vente définitive d’aboutir.
Dans cette hypothèse, les vendeurs seraient fondés à solliciter le versement de la clause d’immobilisation.
Conclusion
En conséquence, l’échec de la vente après la signature du compromis ne suffit pas, à lui seul, à justifier le versement de la clause d’immobilisation.
Il est donc nécessaire de vous reporter aux clauses précises prévues par votre compromis de vente afin de déterminer si vous êtes redevable de la clause d’immobilisation en cas de non-réitération de la vente.
Conseil pratique
Le Cabinet JRM AVOCAT est à votre disposition pour vous délivrer des conseils, analyser vos compromis et/ou contrats de vente et vous accompagner quant à l’attitude à adopter pour prévenir l’apparition d’un litige ou vous défendre s’il est déjà né.
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