Dans le cadre d’un bail d’habitation, la somme que vous avez à payer en tant que locataire est très souvent composée de la part du loyer à proprement parler et d’une provision sur charges. Cette somme représente une avance que vous versez à votre propriétaire concernant les frais relatifs au logement. Cette provision est calculée en fonction de certaines dépenses que le propriétaire doit supporter lui-même pour entretenir le bien mais que la loi l’autorise à récupérer sur le locataire. Comment sont composées les charges locatives et comment doivent-elles être régularisées ? On fait le point.
La composition des charges locatives
Toutes les dépenses exposées par le propriétaire pour entretenir son logement ne sont pas récupérables sur le locataire.
Ainsi, par exemple, s’agissant de la taxe foncière, seul le montant de la taxe d’ordures ménagères peut être imputé aux locataires.
Dans le cadre d’un logement en copropriété, le syndic établit généralement un relevé de compte une fois passée l’Assemblée générale, qui détaille l’ensemble des frais imputables au propriétaire et fait mention de la somme récupérable sur le locataire.
Classiquement, ce montant s’élève à environ 75 % de la somme totale prélevée sur le propriétaire, l’excédant ne pouvant pas être imputé au locataire.
Par ailleurs, s’agissant des dépenses d’électricité, la jurisprudence rappelle régulièrement que le propriétaire ne peut pas imposer au locataire de conserver son propre abonnement.
En effet, dans ce cas, le propriétaire « refacture » l’électricité à son locataire, ce qui s’apparente à une revente illégale d’électricité, les fournisseurs officiels détenant un monopole en la matière.
En conséquence, un locataire est toujours en droit de prendre un abonnement d’électricité auprès du fournisseur de son choix et avec un contrat à son nom.
La régularisation des charges
La plupart du temps, le contrat de bail prévoit une clause de révision du loyer qui permet d’augmenter le montant de ce dernier chaque année en fonction d’un indice déterminé à l’avance.
Néanmoins, cette révision ne concerne que la partie « loyer » à l’exclusion des charges qui ne peuvent être révisées de cette manière.
La régularisation des charges doit être effectuée une fois par an par le propriétaire et consiste à prendre l’ensemble des frais qu’il a réglés au cours de l’année écoulée et récupérables sur le locataire et de les comparer à la provision sur charges qui a été réglée sur la même période.
Si le propriétaire a réglé une somme supérieure à la provision, la différence peut être sollicitée auprès du locataire.
Au contraire, si c’est la provision qui est supérieure au montant qui a été effectivement réglé par le propriétaire, celui-ci doit rembourser au locataire la somme excédentaire.
L’ensemble des éléments financiers (contrats, relevés de compte du syndic, taxe d’ordures ménagères, …) doivent être communiqués au locataire qui doit pouvoir lui-même procéder à la vérification du calcul de la régularisation.
Enfin, le propriétaire-bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour procéder à cette régularisation.
Concernant le locataire, le délai est de même durée mais ne court qu’à compter de la communication des éléments financier permettant de procéder au calcul.
Conseil pratique
Le Cabinet JRM AVOCAT est à votre disposition pour vous délivrer des conseils, analyser le montant des charges appelées et les comparer aux régularisations qui sont sollicitées.
Le Cabinet vous accompagne également en cas de contentieux déjà nés. N’hésitez pas à nous consulter !
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